La cession gratuite de terrain

  Cet article est extrait du bulletin d'information n°09 de février 2003.

Certains d'entre vous ont pu remarquer sur leur permis de construire une clause ainsi libellée : << le terrain nécessaire à l'élargissement du chemin communal sera cédé gratuitement au profit de la commune, dans la limite de 10% de la superficie du terrain, le complément éventuel à titre onéreux >>. Cette prescription trouve sa légitimité dans l'article R.332-15 du code de l'urbanisme.

Article R.332-15

L'autorité qui délivre le permis de construire ou l'autorisation de lotissement ne peut exiger la cession gratuite de terrain qu'en vue de l'élargissement, du redressement ou de la création des voies publiques, et à la condition que les surfaces cédées ne représentent pas plus de 10% de la surface du terrain sur lequel doit être édifié la construction projetée ou faisant l'objet de l'autorisation de lotissement.

Toutefois, cette possibilité de cession gratuite est exclue lorsque le permis de construire concerne un bâtiment agricole autre qu'un bâtiment d'habitation.

Si un coefficient d'occupation du sol a été fixé, la superficie des terrains ainsi cédés gratuitement est prise en compte pour le calcul des possibilités de construction. Il en est de même pour la définition de la densité d'une construction au regard du plafond légal. Ces dispositions ne font pas obstacle à l'application de l'ensemble des autres règles et servitudes d'urbanisme.

Application de la prescription

La circulaire n°73-130 du 04 Juillet 1973 précise les règles d'application des cessions gratuites de terrains.

L'administration recommande à ses services de ne prescrire ces cessions gratuites qu'à bon escient, sous peine d'en discréditer le principe par un usage excessif : il ne s'agit pas en particulier de créer des réserves foncières.

S'il existe un plan d'occupation des sols ou un plan d'alignement, les cessions gratuites éventuelles doivent se conformer aux prévisions du plan. Elles ne doivent pas être imposées pour des opérations purement hypothétiques.

La limite de 10% constitue un maximum qui ne doit pas être systématiquement appliqué.

La cession gratuite doit être tout à fait exceptionnelle en cas de travaux d'extension ou d'agrandissement : elle ne doit pas être prescrite à l'occasion d'un permis de construire autorisant simplement la modification de l'aspect extérieur d'un bâtiment.

Le maire ne peut légalement prescrire une cession gratuite alors que la commune ne dispose pas d'un projet suffisamment précis justifiant la mise en oeuvre des dispositions exceptionnelles sur la cession gratuite de terrain.

La cession gratuite ne pouvant être exigée qu'à l'occasion de la délivrance d'un permis de construire ou d'une autorisation de lotissement, cette possibilité paraît donc exclue pour toutes les autres autorisations d'occupation du sol, construction de clôtures notamment.

La cession gratuite ne peut intervenir avant le début des travaux autorisés (construction ou lotissement).

En outre, si le projet qui la motive est abandonné, l'obligation devient caduque. Si la cession avait déjà été effectuée, le terrain cédé gratuitement doit être rétrocédé au propriétaire d'origine.

Le certificat de conformité ne peut être refusé au motif qu'une cession gratuite de terrain, imposée par le permis de construire, n'a pas été effectuée.

Transfert du titre de propriété

Le permis de construire est le fait générateur de la cession, faute duquel une convention à son sujet n'est pas exécutoire, mais il ne constitue pas l'acte translatif de propriété. Ce dernier intervient à la diligence de la personne publique intéressée, et la circulaire précitée recommande aux collectivités bénéficiaires de ne pas tarder, après la mise en 'uvre de l'autorisation de construire, pour conclure l'acte.

Le transfert du droit de propriété en faveur de la collectivité publique, ne peut intervenir que lorsqu'il y a commencement d'exécution de l'autorisation.

La forme de l'acte authentique , nécessaire pour procéder au transfert de propriété, est laissée à l'appréciation de la collectivité locale, qui peut opter soit pour la forme notariée, soit pour la forme, moins onéreuse, de l'acte administratif.

Lorsque la cession peut être réalisée c'est à la collectivité qui en est bénéficiaire d'entreprendre la procédure nécessaire.

A cet effet :

Elle réclame une justification du droit de propriété à la personne physique ou morale à laquelle incombe la cession prescrite.

Elle fait établir à ses frais, par un géomètre expert agréé pour les travaux de rénovation du cadastre :

Le plan parcellaire du terrain à céder, si le cadastre de la commune n'as pas été rénové.

Le document d'arpentage nécessaire.

Elle transmet le dossier ainsi constitué à l'autorité ou à l'officier ministériel appelé à dresser l'acte de vente relatif à la cession.

L'acte est ensuite transmis, après signature par les parties intéressées, au conservateur des hypothèques en vue de la publicité foncière. Cette publicité est opérée aux frais de la collectivité bénéficiaire de la cession.