Le droit de préemption urbain (DPU)

   Cet article est extrait du bulletin d'information n°13 de février 2004.

Le DPU est le droit pour une commune d'acquérir en priorité des immeubles bâtis ou non bâtis mis en vente par un particulier (tous les articles qui sont cités dans le texte sont issus du code de l'urbanisme).

L'institution du DPU

Le droit de préemption est institué par délibération du conseil municipal, si la commune est dotée d'un POS (devenu PLU) rendu public ou approuvé, et dans certains secteurs seulement (article L 211-1). Il peut couvrir :

• Les zones U (zones urbaines) et NA (zones d'urbanisation future) du POS (ou du PLU),
  
  
• les zones couvertes par un plan de sauvegarde et de mise en valeur rendu public ou approuvé,
  
  
• les ZAC (zone d'aménagement concerté) dotées d'un plan d'aménagement de zone (PAZ) approuvé.

Le conseil municipal peut, par la suite, supprimer ce droit de préemption sur tout ou partie des zones concernées ; il peut également le rétablir ultérieurement (article L 211-1 alinéa 2). Toute délibération relative à l'institution ou la suppression de ce droit est affichée en mairie pendant un mois. Mention en est insérée dans deux journaux diffusés dans le département. Le maire adresse sans délai une copie de cette délibération, avec s'il y a lieu, un plan précisant le champ d'application du droit de préemption au directeur départemental des services fiscaux, au conseil supérieur du notariat et à la chambre départementale des notaires, aux barreaux et aux greffes des tribunaux de grande instance dans le ressort desquels est créée la zone de préemption.

Le maire peut recevoir du conseil municipal délégation pour exercer, au nom de la commune, le droit de préemption.

Le cadre juridique d'intervention

Aux termes des articles L 210-1 et suivants et R 211-1 et suivants, un droit de préemption exercé par une commune, doit :

1. avoir pour objet de mettre en oeuvre une politique locale de l'habitat ; d'organiser le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques ; de réaliser les équipements collectifs ; de lutter contre l'insalubrité ; de permettre la restructuration urbaine ; de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti ; de constituer des réserves foncières.
   
   
2. mentionner précisément l'objet pour lequel le droit est exercé, c'est-à-dire non seulement viser une des opérations ou actions d'aménagement précitées mais en détailler le but poursuivi. Toutefois, dans les cas où il doit permettre la constitution de réserves foncières dans le cadre d'une zone d'aménagement différé (ZAD) ou permettre la mise en oeuvre d'un programme local de l'habitat, la décision de préemption peut alors ne se référer qu'aux motivations générales mentionnées dans l'acte créant la zone ou ne viser que les actions définies par la délibération municipale pour appliquer le programme local de l'habitat. Il ressort de nombreux arrêts du Conseil d'Etat que l'obligation de mentionner l'objet du droit de préemption a le caractère d'une formalité substantielle dont la méconnaissance entache d'illégalité la décision considérée.
   
   
3. Faire l'objet d'un avis du Service des Domaines sur le prix du bien qui doit être préempté dès lors que le montant de ce dernier excède 75.000 € ; cet avis ne lie pas la commune qui peut :

• procéder « librement à l'acquisition » du bien préempté quand le service des domaines n'a pas répondu dans le délai d'un mois (alinéa 3 de l'article R 213-21 précité),
  
  
• décider d'acquérir l'immeuble préempté à un prix supérieur à l'évaluation domaniale, à condition que l'organe délibérant de la collectivité prenne au préalable une décision motivée. L'avis des domaines n'ayant qu'un caractère indicatif, ne saurait être analysé comme un acte portant grief et ne peut donc pas être attaqué.

      4.  être exercé dans les deux mois à compter de la réception de la déclaration préalable d'aliéner (DIA)
           faite par le propriétaire du bien. L'absence de décision de la commune à l'expiration du délai
           précité vaut renonciation à l'exercice de son droit et le propriétaire du bien peut réaliser
           la vente de ce dernier au prix indiqué dans la déclaration (articles L 213-2 et L 213-8 précités).

      5.  être contesté, dans les deux mois de la notification au propriétaire du bien de la décision de
           préempter, par la partie qui souhaitait acquérir le bien. Cette dernière devra pouvoir prouver
           l'illégalité de l'acte de préemption (défaut ou inexactitude de l'objet de la préemption,
           excès de pouvoir…).

La procédure

Le propriétaire adresse une DIA à la mairie indiquant à quel prix il souhaite vendre son bien immobilier (article R 213-5). Le titulaire du DPU doit répondre dans les deux mois :

1. pas de réponse ; la mairie ne préempte pas et le propriétaire peut vendre son bien au prix mentionné dans sa DIA (article R 213-7),
2. la mairie annonce qu'elle préempte en acceptant le prix du propriétaire ; dans ce cas la réponse de la mairie rend la vente parfaite : le propriétaire est obligé de vendre et la mairie doit acheter dans les 3 mois et payer dans les 6 mois,
3. la mairie annonce qu'elle souhaite préempter mais fait une contre-proposition de prix ; dans ce cas le propriétaire doit réagir dans les deux mois :

• pas de réponse : le propriétaire renonce à vendre,
  
  
• le propriétaire accepte la contre-proposition,
  
  
• le propriétaire maintient son prix.

Dans ce dernier cas la mairie doit saisir le juge de l'expropriation dans les 15 jours et doit consigner 15% du prix dans les 3 mois :

1. le juge fixe le prix et ensuite il reste ces trois possibilités :

• la mairie achète
  
  
• le propriétaire renonce à vendre,
  
  
• la mairie renonce à préempter dans les deux mois et le propriétaire peut vendre au prix fixé par le juge.

L'utilisation du bien préempté

Le bien acquis par préemption doit ultérieurement être utilisé en vue de l'objet poursuivi et mentionné dans l'acte de préemption.

Cette utilisation peut être directe par la commune (ou éventuellement son délégataire) ou se faire par cession du bien. Dans cette dernière hypothèse, il importe peu que le prix demandé pour le transfert de propriété soit supérieur au prix versé lors de la préemption.

Dans le cas où la commune « décide d'utiliser ou d'aliéner à d'autres fins » (que celles définies dans la décision de préemption) le bien préempté, elle doit en informer les anciens propriétaires ou leurs ayants-cause universels ou à titre universel afin de leur en proposer l'acquisition en priorité. A défaut d'accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation. En cas de renonciation des intéressés au rachat du bien, aucune disposition n'interdit à la collectivité locale de revendre le bien à un prix tel qu'il constitue une plus-value. Ces obligations d'information et de proposition de rachat s'appliquent pour les biens préemptés depuis plus de cinq ans aux termes de l'article 19 II de la loi SRU.

Conclusions

Vous avez pu voir que l'ensemble de cette procédure est extrêmement complexe et peut être très longue si elle est conduite jusqu'au bout des différentes possibilités puisqu'il peut s'écouler un délai de 8 mois sans tenir compte du temps passé par le notaire pour rédiger et faire signer aux parties les différents actes. Si un jour vous êtes concerné par cette procédure, vous avez intérêt à bien réfléchir aux différentes possibilités auxquelles vous allez vous trouver confronté.